Автор:
Может ли ТСЖ инициировать расторжение договора обслуживания дома с управляющей компанией? Как это сделать?
Дмитрий СТАРЦЕВ
адвокат Котласской городской коллегии адвокатов
Около 70 процентов собственников жилья имеют дело с управляющей компанией или эксплуатирующей организацией на основе договора. Это означает, что они могут требовать достойного качества обслуживания, как, например, в химчистке или платной клинике. Правда, осознание гражданами своих прав (и обязанностей) требует времени.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса в течение первого квартала каждого года правление обязано отчитаться перед собственниками жилья о проведенной работе. Нередко собрания проходят очень эмоционально. Люди, выпустив пар, успокаиваются, и все продолжает идти тем же чередом: подвал затоплен, трубы засорены. А все потому, что собственники боятся брать на себя ответственность за изменения или не знают, как это сделать. Между тем, согласно Жилищному кодексу, именно они несут ответственность за содержание общего имущества, переданного им в управление, в том числе за бездействие и неэффективную работу нерадивого управдома в любой организационной форме (ТСЖ, УК, ЖСК). Итак, вы решили сменить УК.
Шаг первый: создание инициативной группы. Несколько недовольных жильцов готовы взять инициативу в свои руки. Созданная из них группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому. Каждый пункт нужно рассматривать критически – исполняется ли он в точности. Если выяснится, что важные пункты договора не выполняются, то с помощью юриста можно инициировать расторжение отношений с управляющей компанией. При заключении договора с новой компанией важно соблюдать принцип паритетности. Это означает, что объем прав и уровень ответственности у ТСЖ и управляющей компании должны быть равноценными.
Законным основанием для расторжения договора является истечение срока его действия. Однако его можно расторгнуть, не дожидаясь конца этого срока, если со стороны УК имеются нарушения, а именно: отказ в предоставлении информации или непредоставление ее в течение пяти рабочих дней, невыполнение услуг или работ, оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества.
Запрос документов и любой информации из управляющей организации представляет собой письменное требование инициативной группы собственников и делается в двух экземплярах. Один остается на руках у собственников, а второй либо отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения, либо относится в канцелярию УК и регистрируется с отметкой о входящем номере документа и дате регистрации. Если вы выбрали второй вариант, то в канцелярию нужно прийти с двумя экземплярами, чтобы на вашем поставили пометку о регистрации.
Что нужно требовать? Акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года, акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год, договор управления или обслуживания. Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному кодексу, обязана восполнить недостающий документо-оборот за свой счет.
Если же управляющая компания в добровольном порядке не согласится расторгнуть договор, возможно обращение в суд.
Шаг второй: выбор нового управдома, подготовка договора. Для начала нужно ответить на два важных вопроса: какой набор услуг вам необходим и сколько вы готовы за них платить. Собственники са-ми вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста.
На что же следует обратить внимание при выборе управляющей организации? Первым делом ознакомьтесь с ее работой, побеседуйте с жильцами домов, которые она обслуживает. Плюсом будет наличие у нее сертификата, подтверждающего качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере. Если вы имеете дело с частной управляющей компанией, то о ее надежности можно судить по наличию аккредитации при органах власти, в компетенции которых находится ЖКХ. Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома. Заранее необходимо взять у компании, с которой собираетесь сотрудничать, базовый вариант договора.
Шаг третий: проведение собрания, подписание нового договора. На собрании собственников дома принимается решение о расторжении или непродлении договора с прежней управляющей компанией и подписании договора с новой компанией. С помощью юриста составляется образец договора с новой управляющей организацией, который впоследствии должны заключить жильцы. Перечень обязательных пунктов договора можно узнать в статье 162 Жилищного кодекса.
Обсуждая на общем собрании условия договора, жильцы могут решить, например, что инженерное оборудование и строительные конструкции здания переходят на содержание управляющей организации, а придомовая территория – нет, и за ней граждане либо будут ухаживать самостоятельно, либо напрямую наймут дворника.
Что касается осуществления контроля, то по закону УК обязана предоставлять жильцам отчет о своей деятельности не реже одного раза в год. Тогда интересы жильцов будут защищены.
Имейте в виду, что на общем собрании принимаются решения по вопросам, которые были внесены в повестку дня. Таким образом, если выбор новой управляющей компании не был прописан в повестке, а решение по этому вопросу состоялось, то оно может быть признано недействительным.
Шаг четвертый: информирование. Для начала работы с новой управляющей компанией необходимо в установленные сроки проинформировать ряд организаций о расторжении договора с прежней компанией и подписании соглашения с новой. За 30 дней до окончания срока договора следует уведомить прежнюю управляющую организацию о том, что договор продлеваться не будет. Организация при этом обязана выполнять свои обязательства до окончания срока договора. Если это обязательство нарушается, можно подать жалобу в прокуратуру.
Зинаида БАНИНА.
Дмитрий СТАРЦЕВ
адвокат Котласской городской коллегии адвокатов
Около 70 процентов собственников жилья имеют дело с управляющей компанией или эксплуатирующей организацией на основе договора. Это означает, что они могут требовать достойного качества обслуживания, как, например, в химчистке или платной клинике. Правда, осознание гражданами своих прав (и обязанностей) требует времени.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса в течение первого квартала каждого года правление обязано отчитаться перед собственниками жилья о проведенной работе. Нередко собрания проходят очень эмоционально. Люди, выпустив пар, успокаиваются, и все продолжает идти тем же чередом: подвал затоплен, трубы засорены. А все потому, что собственники боятся брать на себя ответственность за изменения или не знают, как это сделать. Между тем, согласно Жилищному кодексу, именно они несут ответственность за содержание общего имущества, переданного им в управление, в том числе за бездействие и неэффективную работу нерадивого управдома в любой организационной форме (ТСЖ, УК, ЖСК). Итак, вы решили сменить УК.
Шаг первый: создание инициативной группы. Несколько недовольных жильцов готовы взять инициативу в свои руки. Созданная из них группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому. Каждый пункт нужно рассматривать критически – исполняется ли он в точности. Если выяснится, что важные пункты договора не выполняются, то с помощью юриста можно инициировать расторжение отношений с управляющей компанией. При заключении договора с новой компанией важно соблюдать принцип паритетности. Это означает, что объем прав и уровень ответственности у ТСЖ и управляющей компании должны быть равноценными.
Законным основанием для расторжения договора является истечение срока его действия. Однако его можно расторгнуть, не дожидаясь конца этого срока, если со стороны УК имеются нарушения, а именно: отказ в предоставлении информации или непредоставление ее в течение пяти рабочих дней, невыполнение услуг или работ, оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества.
Запрос документов и любой информации из управляющей организации представляет собой письменное требование инициативной группы собственников и делается в двух экземплярах. Один остается на руках у собственников, а второй либо отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения, либо относится в канцелярию УК и регистрируется с отметкой о входящем номере документа и дате регистрации. Если вы выбрали второй вариант, то в канцелярию нужно прийти с двумя экземплярами, чтобы на вашем поставили пометку о регистрации.
Что нужно требовать? Акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года, акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год, договор управления или обслуживания. Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному кодексу, обязана восполнить недостающий документо-оборот за свой счет.
Если же управляющая компания в добровольном порядке не согласится расторгнуть договор, возможно обращение в суд.
Шаг второй: выбор нового управдома, подготовка договора. Для начала нужно ответить на два важных вопроса: какой набор услуг вам необходим и сколько вы готовы за них платить. Собственники са-ми вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста.
На что же следует обратить внимание при выборе управляющей организации? Первым делом ознакомьтесь с ее работой, побеседуйте с жильцами домов, которые она обслуживает. Плюсом будет наличие у нее сертификата, подтверждающего качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере. Если вы имеете дело с частной управляющей компанией, то о ее надежности можно судить по наличию аккредитации при органах власти, в компетенции которых находится ЖКХ. Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома. Заранее необходимо взять у компании, с которой собираетесь сотрудничать, базовый вариант договора.
Шаг третий: проведение собрания, подписание нового договора. На собрании собственников дома принимается решение о расторжении или непродлении договора с прежней управляющей компанией и подписании договора с новой компанией. С помощью юриста составляется образец договора с новой управляющей организацией, который впоследствии должны заключить жильцы. Перечень обязательных пунктов договора можно узнать в статье 162 Жилищного кодекса.
Обсуждая на общем собрании условия договора, жильцы могут решить, например, что инженерное оборудование и строительные конструкции здания переходят на содержание управляющей организации, а придомовая территория – нет, и за ней граждане либо будут ухаживать самостоятельно, либо напрямую наймут дворника.
Что касается осуществления контроля, то по закону УК обязана предоставлять жильцам отчет о своей деятельности не реже одного раза в год. Тогда интересы жильцов будут защищены.
Имейте в виду, что на общем собрании принимаются решения по вопросам, которые были внесены в повестку дня. Таким образом, если выбор новой управляющей компании не был прописан в повестке, а решение по этому вопросу состоялось, то оно может быть признано недействительным.
Шаг четвертый: информирование. Для начала работы с новой управляющей компанией необходимо в установленные сроки проинформировать ряд организаций о расторжении договора с прежней компанией и подписании соглашения с новой. За 30 дней до окончания срока договора следует уведомить прежнюю управляющую организацию о том, что договор продлеваться не будет. Организация при этом обязана выполнять свои обязательства до окончания срока договора. Если это обязательство нарушается, можно подать жалобу в прокуратуру.
